汉中市廉租住房和公共租赁住房
并轨管理实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 依据住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，《陕西省保障性住房管理办法（试行）》，省住建厅、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、省纠风办《关于廉租住房和公共租赁住房并轨管理的指导意见》（试行）制定本实施细则。
第二条 实行并轨运行管理后，廉租住房和公共租赁住房统称为公共租赁住房。公共租赁住房的建设、分配、运营、使用、退出和管理，适用本实施细则。
第三条 公共租赁住房是指面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
第四条 公共租赁住房可通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集。可以由政府直接投资建设，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资建设。
第五条 公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。
第六条 汉中市住房和城市管理局负责全市公共租赁住房的指导和监督工作。各县（区）住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。
第七条 市、县（区）住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。
第八条 任何组织和个人对违反本实施细则的行为都有权进行举报、投诉。申请人及其共同申请人对申请公共租赁住房工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提起行政复议、行政诉讼。
第九条 住房保障主管部门和各有关部门及其工作人员在公共租赁住房建设管理工作中应当依法行政，对玩忽职守、滥用职权或徇私舞弊的，由上级行政机关或监察机关依法、依纪进行严肃处理；涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
第十条 住房保障主管部门接到举报、投诉，应当依法及时核实、处理。
第二章 公共租赁住房建设管理
第十一条 公共租赁住房的建设实行政府主导，社会参与，统筹规划，分步实施的原则。市政府建立本市公共租赁住房建设、房源筹集、配租及租赁监督管理等工作协调机制。公共租赁住房主管部门负责协调发改、财政、国土、建规、物价、税务、监察等有关部门按照职责分工做好相关工作。
第十二条 市住房保障管理中心负责市本级公共租赁住房建设的组织实施。各县、区人民政府负责组织实施辖区内公共租赁住房的建设，指导、协调和监督辖区各街道办事处、镇人民政府和有关部门、单位做好公共租赁住房的租赁管理工作。
第十三条 各级住房保障主管部门会同本级相关部门根据公共租赁住房的实际需求，组织编制公共租赁住房建设规划及年度建设计划，经本级人民政府批准后实施。相关部门在编制城市住房建设规划时，应将公共租赁住房纳入规划；国土资源部门在制定年度土地利用规划及土地供应计划时，应根据本地公共租赁住房年度建设计划优先安排建设用地，并实行净地供应。
第十四条 公共租赁住房房源可通过集中新建、在商品房开发项目中适量配建、公有住房改建、收购市场存量小户型住房以及在市场长期租赁小户型住房等方式筹集。
第十五条 新建、配建的公共租赁住房项目应选择在交通相对便利，市政基础设施较为完善的区域进行建设。
第十六条 成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积应控制在60平方米以内，满足基本居住需要。外来务工人员集中的开发区、产业园区，应按照集约用地的原则，统筹规划，集中建设单元型或宿舍型公共租赁住房，面向用工单位或园区内就业人员出租。不得超面积、超标准建设公共租赁住房。
第十七条 公共租赁住房项目建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
第十八条 政府投资的公共租赁住房建设用地采用划拨方式供应。其他方式投资的公共租赁住房建设用地可以采取市场方式出让，也可以经过有资质的土地评估机构评估后以租赁或者作价入股等方式有偿使用。采取划拨、出让等方式供应土地的，住房建设要求、套型结构等要作为土地供应的前置条件。
第十九条 鼓励企业和社会资本投资建设公共租赁住房。由企业和社会资本建设的公共租赁住房，在住房性质不变，并纳入当地公共租赁住房年度建设计划的情况下，可以使用各级财政专项补助资金。
第二十条 以配建方式建设公共租赁住房的建筑面积、建设标准、共有产权、回购条件以及价格等内容应在公共租赁住房配建合同中明确约定。
第二十一条 公共租赁住房的建设项目要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，人防结建费、建筑业劳保统筹费应按有关规定收取。
第二十二条 公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，由建设单位统一管理经营，以弥补建设资金缺口。
第二十三条 市、县（区）政府要综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应。
第二十四条 公共租赁住房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施，应符合相关建设标准规范，与住宅同步建设、交付使用。公共租赁住房小区应按规定配套物业用房等物业设施，全面推行社会化物业管理服务。
第二十五条 公共租赁住房工程质量应当符合国家和本市工程建设强制性规范和标准。开发建设单位对公共租赁住房工程质量终身负责，并依法承担保修责任。施工单位对工程质量依法负责。
第二十六条 建设单位应严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，采用先进成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第三章 公共租赁住房的分配管理
第二十七条 公共租赁住房分配实行申请、审查、公示、轮候及复核制度。
第二十八条 各级住房保障主管部门会同有关部门根据本级城镇居民上年度人均可支配收入、居住水平和住房价格等因素确定公共租赁住房申请条件，报本级政府批准后公布。
第二十九条 申请公共租赁住房的家庭应符合市、县（区）政府公布的关于申请公共租赁住房的有关程序、标准、条件和实施细则进行。
第三十条 对符合条件的申请人家庭，由市、县（区）住房保障主管部门根据实际情况，确定轮候顺序。对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。
第三十一条 市、县（区）住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。
第三十二条 公共租赁住房房源确定后，市、县（区）住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。
第三十三条 企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。
第三十四条 配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到市、县（区）住房保障主管部门进行意向登记。
第三十五条 市、县（区）住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。
第三十六条 对复审通过的轮候对象，市、县（区）住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。
第三十七条 综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。
第三十八条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。
第三十九条 对于配租社会组织投资建设的公共租赁住房的，市、县（区）住房保障行政主管部门同时将其申请资料、审核意见等相关材料送产权人（出租人）备查。
第四十条 公共租赁住房配租对象实行动态管理，按年度审核资格。对于符合条件的家庭可以续租公共租赁住房。对于不符合条件的家庭，由住房保障行政主管部门书面告知承租家庭，限期退出。
第四十一条 实行并轨运行管理后，在公共租赁住房房源不足、无法实现实物配租的符合廉租住房保障条件的家庭可以申请廉租住房租赁补贴。
第四十二条 公共租赁住房租金计收标准由各级住房保障主管部门会同本级物价部门按照略低于同期、同区域、同品质普通商品住房市场租金的水平确定，报同级人民政府批准后执行。租金标准实行动态管理，定期向社会公布执行。
第四十三条 由各级政府直接投资的公共租赁住房租金收取实行收支两条线管理。由各级政府和社会资本共有的公共租赁住房按照产权比例收取租金，政府收取的租金实行收支两条线管理。
第四十四条 公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，租赁合同应载明房屋地址、租赁面积、租金水平、租赁期限、退出要求、违约责任等事项，租赁合同期限不超过3年。同时需签订《小区物业服务协议书》，并按有关规定交纳物业服务费。
第四十五条 租赁合同期内，承租人符合规定承租条件，按时缴纳租金及其他费用，且按规定使用住房的，产权人（出租人）不得提前终止租赁关系。承租人若提前终止租赁关系，在再次申请公共租赁住房时，需重新轮候。
第四十六条 公共租赁住房的租金收缴和物业服务以及房屋修缮等具体事务性工作，产权人（出租人）根据实际需要，可委托具备相应资质条件的单位负责。
第四十七条 公共租赁住房只能自住，不得出借、转租、闲置或从事其他经营活动。公共租赁住房的承租人及其家庭成员应按照合同约定合理使用住房，不得擅自对住房进行扩建、改建及改变原有使用功能和内部结构的装修，不得擅自搭建构筑物。
第四十八条 房地产中介机构不得接受委托代理转让、出租公共租赁住房，违者由房地产行政行政主管部门依法查处。
第四十九条 承租公共租赁住房后，如家庭发生不符合承租公共租赁住房规定条件的，承租人应当主动申报，并在规定或租赁合同约定的时间内退出公共租赁住房。
第五十条 公共租赁住房承租家庭有下列行为之一的，产权人（出租人）应解除其租赁合同，收回公共租赁住房，并将其行为记入信用档案，承租人5年内不得申请各类保障性住房：
（一）将承租的公共租赁住房出借、出租的；
（二）擅自扩建、改建或进行改变公共租赁住房原使用功能和内部结构的装修；
（三）无正当理由连续空置住房3个月以上的；
（四）拖欠租金累计6个月以上的；
（五）利用公共租赁住房从事违法活动的；
（六）其他违反租赁合同约定应解除租赁合同的行为。
第五十一条 承租公共租赁住房的，应当在租赁合同届满前2个月内向产权人（出租人）或其委托单位申请续约，如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动等情况，产权人（出租人）或其委托单位应当在10个工作日内将其申报材料报市、县（区）住房保障主管部门审核，并按以下规定处理：
（一）住房保障主管部门应在15个工作日内完成审核，并书面告知出租人及申请人审核结果；
（二）经审核符合公共租赁住房保障条件的，继续提供公共租赁住房并与承租人续签租赁合同；
（三）经审核不再符合公共租赁住房保障条件的，按租赁合同约定退出所承租的公共租赁住房。
第五十二条 租赁合同解除或终止，承租人应在规定或租赁合同约定的时间内退出公共租赁住房，并结清水、电、天然气、物业服务费等一切应当由承租人承担的费用。
第五十三条 合同期满或不符合公共租赁住房保障条件的家庭，如退出住房确有困难，暂不能退出的，经市、县（区）住房保障行政主管部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域普通商品住房市场租金标准收取租金。延长租住期届满后，承租人不退出住房的，产权人（出租人）或其委托单位可按同区域同类普通商品住房市场租金的2倍计收其超期居住的租金，将其行为载入诚信档案，并视情况申请同级人民法院强制执行。承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请各类保障性住房。
第五十四条 申请人以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗租公共租赁住房的，由产权人（出租人）收回房屋，按房屋所在地域同类普通商品住房市场租金2倍的标准追缴其占用公共租赁住房期间的房屋租金，并其行为载入诚信档案。承租人及其共同申请家庭成员自收回房屋之日起5年内不得申请各类保障性住房；购成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第四章 公共租赁住房的租金补贴
第五十五条 公共租赁住房的租金严格实行“收支两条线”管理，租金收入及时上缴财政，专项用于偿还政府拥有产权的公共租赁住房建设贷款本息以及住房管理、维修、设施更新、租金补贴和物业补贴等。
第五十六条 对承租公共租赁住房并在租赁期内按合同缴清房租及其他费用的城镇低收入困难家庭实行租金补贴。
第五十七条 公共租赁住房的产权人或其委托的运营单位，向承租保障对象收取房屋租金。市、县（区）人民政府在规定期限期内对辖区具有本地户籍的承租保障对象发放租金补贴。
第五十八条 租金补贴资金由市、县（区）政府从其收取的房屋租金收入中予以解决。
第五十九条 租金补贴的标准按以下公式确定：
Σ =（A- B）×100 / A + C + D
其中 ：Σ:住房租金补贴占已缴纳年租金的比例（%）；
A:上一年度当地城镇居民家庭人均可支配收入；
B:经核定的保障对象家庭人均年收入；
C:保障对象家庭成员残疾等级对应的分值；
D:保障对象家庭成员患有慢性疾病对应的分值。
第六十条 承租公共租赁住房的保障对象家庭成员是指申请人及其配偶、未成年子女和共同居住的父母，以及有直接赡养、抚养关系的亲属。
第六十一条 承租公共租赁住房保障对象家庭的人均年收入由市、县（区）城镇居民家庭经济状况核对中心核定。按公式计算对应收入档次的实际分值。计算结果大于85的按85计。
第六十二条 承租公共租赁住房保障对象家庭成员如有残疾的，残疾等级由市、县（区）残联核定证明。不同残疾等级对应不同分值，最大10分。
第六十三条 承租公共租赁住房保障对象家庭成员如有严重慢性疾病的，疾病状况由市、县（区）二级以上医疗机构核定证明。不同疾病对应不同分值，最大5分。
第六十四条 不同残疾等级和严重慢性疾病对应的租金补贴标准分值由市住管局会同人社、民政、残联等部门单位确定。
第六十五条 租金补贴在公共租赁住房租赁期内按年发放。承租保障对象家庭在缴清房租6个月后，可向市、县（区）住房保障主管部门提出租金补贴申请，提交相关核定材料，经审核合格后，计算补贴标准和金额，由市、县（区）住房保障主管部门按批公示合格后，以现金形式发放租金补贴。
第六十六条 签订一年以上租赁合同的保障对象须按年申请租金补贴，租金计算基数为其缴纳的年度平均租金。依照第六十四条规定审核合格后按年发放。
第六十七条 对高层公共租赁住房物业服务费实行政府补贴。由各级财政从公共租赁住房租金收入中按照物价部门审批的公共租赁住房住宅区物业服务收费标准的50%对物业服务单位按年度进行补贴。公共租赁住房承租户仅需按收费标准的50%缴纳物业服务费。多层公共租赁住房不实行物业补贴，承租户按物价部门批准的物业服务收费标准缴纳物业服务费。
第五章 附 则
第六十八条 县、区住房保障主管部门可以根据本实施细则制定实施细则。
第六十九条 原《汉中市廉租住房保障管理办法》、《汉中市公共租赁住房建设管理暂行办法》同时废止。
第七十条 本实施细则自2015年4月1日起施行，有效期5年。
