尊敬的冯涛委员：
您提出的《关于完善物业管理建设宜居小区的建议》收悉，现答复如下：
首先感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。您在提案中对我市的物业管理工作指出的问题中肯实在，确实反映了当前我市物业管理现状，为我市物业市场的规范运行和有序发展具有很强的指导意义。
我市物业管理工作伴随着全市房地产事业的发展而不断发展壮大，它对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥着积极作用。但随着广大居民生活品位的提高、民主意识的增强和法规政策的普及以及部分物业公司的不规范的服务行为，致使物业管理问题越来越成为居民关注、投诉的热点，甚至有些矛盾不断演化为社会性矛盾，引发群体性上访。我局虽在规范物业市场中做了不懈努力，但在处理一些突出问题时由于受配套政策不完善、配套设施权属不明晰、物业公司收费难、业主不理解以及各部门齐抓共管的格局未形成等各方面原因感到束手无策。近年来，市人大、市政府和我局分别针对物业市场运行情况及社会关注的焦点问题进行了专题调研。从调研情况看，目前我市的物业市场确实存在一些比较突出的矛盾和问题，也正如您在提案中所反映的。主要有： 1、市场竞争不足，服务质量提升难。目前，我市80%的物业公司属于开发公司的附属公司且80%的住宅小区都是由开发公司衍生的物业公司管理。“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，靠开发商补贴。市场竞争不足，使物业公司缺乏提高服务质量的动力，也难以形成规模效益，影响了物业管理产业的健康发展。虽然2012年在我市推行了前期物业管理招投标制度，但由于受重建设重开发重销售轻管理的思想和物业公司竞争意识不强等原因，致使前期物业管理招投标制度的推行举步维艰。 2、物业服务收费难、收费率低。物业服务收费问题一直是物业管理工作的难点。我市物业收费标准一直执行10年前的收费标准，平均收缴率不超过80%。主要原因有：一是我市大部分居民购置房屋主要以居住为住，没有升值保值的观念，抱有要求多服务少缴费甚至不缴费的思想；二是部分物业公司服务不规范，业主对物业管理服务质量不满意；三是开发商遗留问题得不到有效化解致使部分问题转嫁到物业公司身上。3、专业人才缺乏、服务水平低、制约行业发展。和全国大多数城市一样，我市物业行业也存在着物业管理专业人才缺乏、服务水平低的现象。究其原因一方面是由行业的性质决定，物业管理行业发展时间短、属于劳动密集型行业，专业物业管理人员少。另一方面是物业公司是微利行业，对员工进行必要性的培训也变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平，从业者的劳动价值得不到体现，从业人员不断流失。4、业主委员会成立难，运行情况不理想。当前，虽然小区物业管理问题受到社会广泛关注，与开发商和物业公司发生矛盾纠纷时，广大业主要求选举成立业主委员会的期望较高，但真正依法开展召开业主大会选举业主委员会时，困难重重，甚至一、二年都无法召开。影响业主委员会难成立的因素众多：业主法律意识不强、参与性不高、业主之间沟通渠道不畅、经费缺乏、小区入住率较低等。业主委员会本应是热心公益事业、责任心强的业主，尽管中心城区依照相关程序成立了近30个业主委员会，但成立之后，部分业主委员会成员因利益驱动，内部矛盾无法调解等原因，不能很好的发挥监督协调和调解物业纠纷的作用。
针对以上问题，我局虽近年来不断在制定配套政策和规范物业市场上做着不懈努力，但物业管理包含着方方面面，还需各相关职能部门形成合力和齐抓共管的态势，共同解决。近年来，我局主要开展了以下几个方面的工作：
一是加强对前期物业招投标的监督管理。依据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《汉中市物业管理实施办法》等有关规定，在全市推行了前期物业管理招投标工作。建管不分和开发一个楼盘成立一个物业的现象将逐步得到有效改进。
二是加强企业培训管理，推动物业管理服务水平的提高。近年来，我局严格按照建设部《物业服务企业资质管理办法》，加强企业资质管理，实行准入退出机制，严把企业入口关。按照三级资质每两年核检一次的要求，先后多次对物业企业资质进行了核检，对企业无业绩、信誉差及不符合资质条件的30多家企业逐出市场。先后协调省住建厅来汉成功举办了全市物业服务企业管理人员上岗资格及继续教育培训，共培训从业人员约2000多人。先后组织物业管理人员60余人参加了物业管理师的考试培训。通过培训，进一步提高了物业管理人员的业务素质，严格了从业人员持证上岗制度，为我市物业管理工作步入规范化、市场化运作奠定了良好基础。
三是实行物业企业信息公示和挂牌上岗制度。2013年，我局实行了信息公示和物业管理从业人员挂牌上岗制度。目前我市中心城区大部分企业已基本落实。
四是注重物业信访的受理处理。随着房地产市场的发展和居民法制观念的增强，关注物业市场动态发展和受理处理物业投诉信访一直是我们的工作重点。尤其网络发达以来，正像您所说的，很多网民通过不同的途径反映市民的心声，褒贬不一，为此我局业务科室人员每天对此高度关注，针对突出问题调查核实，及时拿出处理意见，将问题尽量遏制在萌芽状态。
五是完善法规政策。市人大决定于今明两年对汉中物业管理条例立法，在草案拟制阶段，将专门成立拟制草案小组，针对各行各业、不同群体广泛调研，听取民声，愿广大市民所关注的热点和焦点问题能有所扭转。待《汉中市物业管理条例》出台后，我局将利用各种媒体网络进行广泛宣传。
另外，物业服务企业作为一个自主经营、自负盈亏的独立法人企业， 企业日常运行的来源主要依靠业主交纳的物业服务费用。小区收费率低、大量业主长期拖欠物业服务费，久而久之，就出现了物业公司随意降低服务质量、业主无故拖欠费用的恶性循环，甚至将严重制约着物业市场的健康发展。今年我市已有两家物业公司因部分业主长期恶意拖欠物业服务费的问题，已通过司法途径解决。通过此事，不管是对业主还是物业服务企业，为维护自己的合法权益都是一个良好的开局。
再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，同时，欢迎您在以后的工作中再提宝贵意见和建议。
汉中市住房和城市管理局
2016年6月15日
（联系人：黄新协，电话：2517264）
抄送：市政协提案委员会，市政府督查室。
